Stillschweigende Verlängerung von Mietverträgen

Im Anwendungsbereich des § 29 Mietrechtsgesetzes können Haupt- oder Untermietverträge über Wohnungen nur befristet werden,
- wenn dies schriftlich vereinbart wurde und
- wenn die Vertragsdauer mindestens drei Jahre beträgt.

Mietverträge, bei denen diese Regeln nicht eingehalten werden, gelten als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 29 Abs 3 lit a MRG).

Trotz wirksam vereinbarter Befristung hat (nur) der Mieter das Recht, den Mietvertrag nach Ablauf von einem Jahr jederzeit zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen.

Wird nach Ablauf der (dreijährigen oder längeren) Vertragsdauer die Wohnung vom Mieter weiterbenützt und die Mietzahlung vom Vermieter angenommen, ohne eine neue schriftliche Befristung zu vereinbaren oder unverzüglich auf Räumung zu bestehen, so verlängert sich der Mietvertrag um drei Jahre (§ 29 Abs 3 lit. b). Der Mieter hat auch während dieser Zeit ein Kündigungsrecht.
Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.

§ 29 Mietrechtsgesetz (MRG), BGBl.Nr. 520/1981, zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 124/2006:

Auflösung und Erneuerung des Mietvertrages; Zurückstellung des
Mietgegenstandes

§ 29. (1) Der Mietvertrag wird aufgelöst
1. durch Aufkündigung,
2. durch den Untergang des Mietgegenstandes, wenn und soweit eine Pflicht zur Wiederherstellung (§ 7) nicht besteht,
3. durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer, jedoch nur wenn
a) im Haupt- oder Untermietvertrag schriftlich vereinbart wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt, und
b) bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer (Abs. 4) jeweils mindestens drei Jahre beträgt,
3a. durch Ablauf des dreijährigen Erneuerungszeitraums im Fall des Abs. 3 lit. b erster Satz,
4. wenn der Mieter vom Vertrag vor dem Ablauf der bedungenen Zeit aus den Gründen des § 1117 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs absteht,
5. wenn der Vermieter wegen erheblich nachteiligen Gebrauches des Mietgegenstandes oder wegen Säumnis bei der Bezahlung des Mietzinses nach § 1118 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs die frühere Aufhebung des Vertrages fordert.
(2) Im Fall eines nach Abs. 1 Z 3 befristeten Haupt- oder Untermietvertrags über eine Wohnung hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen.
(3) a) Mietverträge auf bestimmte Zeit, deren Ablauf wegen eines Verstoßes gegen die Regelungen des Abs. 1 Z 3 oder des Abs. 4 nicht durchgesetzt werden kann, gelten als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder erneuert.
b) Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf drei Jahre erneuert; der Mieter hat jedoch jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.
(4) Nach Abs. 1 Z 3 befristete Mietverträge können schriftlich beliebig oft um jede - bei Wohnungen jedoch drei Jahre jeweils nicht unterschreitende - Vertragsdauer erneuert werden. Nach Abs. 3 lit. b erster Satz befristete Mietverträge können schriftlich - bei Wohnungen um mindestens drei Jahre - erneuert werden.